Belgrano: Barrio aristocrático
con alma de pueblo

Arq. Luis Romo
arquitectoromo@yahoo.com.ar



En la historia de éste barrio, podemos remontarnos a los años en los que Garay había repartido las suertes o mercedes. Alrededor de mediados del siglo XVII Francisco de Bernal, primer amojonador (agrimensor) de la ciudad, poseía 2 de esas suertes en éstos pagos.

Su dimensión total era de 700 varas (606 metros) de frente hacia el río por una legua (5196 metros) de fondo, teniendo como límites la calle La Pampa al sur, Olazábal al norte, J.G. de Artigas al oeste y la parte más alta de la barranca sobre el río hacia el este (actual Av. Vértiz).

Es en parte de ellas donde iría a fundarse el pueblo de Belgrano en 1855. Diversas sucesiones, ventas y cesiones llevan a que en 1726 se establecieran sacerdotes franciscanos con el fin de extraer piedra de cal y arena para utilizar en la construcción de la iglesia de San Francisco y otros conventos, con lo cual el lugar pasa a ser conocido como “La Calera”.

Al ser desalojados en 1774, dejaron una serie de construcciones entre las que aparece una iglesia consagrada a la Inmaculada Concepción, cerca de La Pampa y 11 de Septiembre. Fraccionados, parte de éstos lotes fueron adquiridos por Juan Manuel de Rosas, quién los anexa a los que poseía en Palermo; con lo cual los límites de ese barrio llegaban hasta ésta zona.

Luego de la derrota de Caseros, en 1855 vecinos de Flores, solicitan al gobierno provincial la fundación de un pueblo en esas tierras. El 23 de noviembre de ese año, por resolución dictada por el gobierno de Valentín Alsina, queda dispuesta su fundación.

Su traza estaba delimitada por Monroe, Cramer, La Pampa y 11 de Septiembre. Su nombre fue asignado en homenaje al prócer de mayo, aunque también una antecesora suya tuvo tierras por éstos lados.

En 1857 comenzaron a adjudicarse los primeros lotes, llegando en 1872 a entregarse 400, entre los cuales estaba el del Dr. Valentín Alsina, gobernador de la provincia, hombre que fomentó bastante al pueblo, por lo que también se lo conoció como “el pueblo de Alsina”.

El tranvía tirado por caballos y los ramales “C” del ferrocarril Central y “R” del ferrocarril a Rosario, alrededor de 1870, fueron los que dieron un gran impulso a la localidad, que pertenecía al partido de Flores.



Alrededor de 1860 los arquitectos Canale erigieron la iglesia de la Inmaculada Concepción, y frente a ella (en Cuba y Juramento), funcionó durante un tiempo durante el año 1880 la sede del Gobierno Nacional, debido a problemas de índole política.

A partir de 1888 Belgrano, junto con Flores, pasan a formar parte de la Ciudad de Buenos Aires, declarada ya capital de la república. La zona había ido poblándose de inmigrantes de origen británico, alemán, francés, que construyeron hermosas y solariegas mansiones, muchas de las cuales son actualmente sedes de embajadas.

A principios del siglo XX,los espacios de la trama urbana fueron llenándose, y dentro del barrio fueron apareciendo distintas zonificaciones: Bajo Belgrano, sector de viviendas humildes, de las barrancas hacia el río; Belgrano R, sector de grandes mansiones y amplias calles. De Av. Cramer al oeste, y entre ambos alrededor de Av. Cabildo conocida como “Camino Real de las Carretas”, va a surgir el sector comercial del barrio.



La llegada del tranvía eléctrico y de gente buscando sectores de tranquilidad y espacios verdes, produjeron una reforma con respecto al valor de la tierra, que modificó al barrio a través de las décadas. Alrededor del ‘40, la colectividad israelita compra o construye edificios de departamentos de categoría. A mediados de los ’50, la masa compradora corresponde a las Fuerzas Armadas, lo que continuó hasta cerca de los ’70. Era el principio del fin del antiguo Belgrano.

En la última década del siglo XX, se genera alrededor de la calle Arribeños un asentamiento de personas arribadas del sudeste asiático, que da origen a lo que se conoce como “Barrio Chino”, lugar que adquiere gran importancia, inclusive internacional.

Pero pese a los cambios, Belgrano conserva con prestancia las Barrancas, con la glorieta y las fuentes; Cramer al oeste, con su imagen de barrio residencial, espacioso y aristocrático; los espacios verdes linderos al río. Lugares que recuerdan la búsqueda de tranquilidad de antaño.

20/11/2009

Economía

Comentario:
valor de la propiedad




Baja del dólar impulsará al alza los precios de inmuebles en 2010
Operadores. Esperan que costos de insumos y salarios en pesos crezcan


LUCÍA BALDOMIR

Con el tipo de cambio a la baja y los costos en pesos al alza, los operadores inmobiliarios pronostican un incremento en los precios de los inmuebles para 2010 así como de los alquileres en dólares.

A comienzos de 2009, con la crisis financiera a poco de haberse desatado, varios uruguayos tenían la expectativa de que los valores de los inmuebles se reducirían tarde o temprano lo que motivaba la postergación de varios negocios.

De hecho, según indicó el operador Julio Villamide a Reporte Inmobiliario, "tres de cada cuatro potenciales compradores de inmuebles tenían esa percepción y actuaban en consecuencia dilatando decisiones".

Con el pasar de los meses las cifras confirmaron un menor nivel de compraventas. Por lo pronto la recaudación por Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales de la Dirección General Impositiva en el acumulado a noviembre mostró una caída de 24,5% frente a igual período del año anterior.

Sin embargo a lo largo de 2009 el precio del dólar registró un descenso de 19,4%, el mayor anual en 36 años, y cerró a $ 19,62, lo que implicó que, sumado a un incremento de costos de mano de obra y algunos insumos, se produjera la tendencia contraria a la esperada: los valores de los inmuebles y los alquileres finalmente aumentaron.

Ahora, analistas e instituciones que responden a la encuesta del Banco Central sobre expectativas económicas estiman (en mediana) que en mayo de 2010 el precio del dólar se ubicará en $ 19,90 con una mínima de $ 18,50 y máxima de $20,51. En tanto, sobre fin de año proyectan que se ubique en $ 20,50 con una hipótesis de mínima de $ 19 y de máxima de $ 23,75.

En este sentido, con una perspectiva del tipo de cambio a la baja o planchado que se suma a una previsión de aumento de costos en pesos, según los operadores inmobiliarios los valores de los inmuebles crecerán porque el costo de la construcción se elevará en dólares y eso se trasladará a todas las propiedades.

Consultado por El País, el operador Julio Villamide sostuvo que los alquileres medidos en pesos constantes (descontada la inflación) y en dólares han venido creciendo y "lo seguirán haciendo a lo largo de 2010" lo mismo que los precios de venta medidos en dólares corrientes "porque la debilidad del dólar hace que el costo de la construcción no pare de crecer en esa moneda".

El costo de construir un metro cuadrado se incrementó 1,51% en los primeros 11 meses de 2009 incidido por una baja de 10,19% en los materiales que no alcanzó a compensar un aumento de 11,92% en el costo de la mano de obra. En los mismos 11 meses el Índice de Leyes sociales creció 12,27%, el de Conexiones definitivas 10,47% y el de Costos de permisos 7,40%, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

Para Wilder Ananikian, de Ananikian Negocios Inmobiliarios, en 2010 el mercado mostrará "una moderada tendencia al alza, sobre todo en los precios de venta, en un mercado ofrecido en dólares" ya que "cuando esa divisa tiene tendencia a la baja, se refleja en los valores", sostuvo. Además pesa que "los Consejos de Salarios y los insumos inciden en subas de costos en pesos lo que hace ajustar los valores en dólares".

En noviembre del año pasado el sector de la construcción tuvo un ajuste en los costos por el aumento salarial en 12,5% de acuerdo a lo convenido en los Consejos. Este año no se prevé un ajuste a menos que el 31 de octubre, una vez que caduque el convenio, se defina que se debe aplicar un correctivo en función de la inflación del año.

A nivel de materiales, la pintura y los gastos vinculados a la albañilería son los que muestran los mayores incrementos, según el relevamiento del INE a los que se sumarían otros.

Para Ananikian la suba de precios en los inmuebles -que sostuvo podría oscilar entorno a un 5%- hace que quien comercialice un proyecto en el pozo deba "vender un tercio del edificio en dólares y el resto en pesos porque corre el riesgo de desfazarse, lo mismo para quien toma un crédito".

El presidente de la Cámara de Inmobiliaria, Pedro Gava, concuerda con que la tendencia se mantendrá en la medida que el dólar siga bajando y los costos se incrementen pero recalcó que es un fenómeno que se viene dando ya desde hace algunos meses.

"Los precios en pesos venían creciendo y con la revaluación del peso, el aumento para los inmuebles nuevos fue mayor y cuando esto pasa, la suba se arrastra a la venta de todos los inmuebles", afirmó.

Según Gava con la baja del dólar que se ha venido produciendo, al menos en los últimos dos meses los valores de los inmuebles ya crecieron 10%.

Para el que piensa invertir, el consuelo de corto plazo podría venir por la mitigación del aumento de costos en los gastos comunes. A partir de enero rige una rebaja en las tarifas de Ancap (que podrían volver a aumentar en marzo) que se sumaría a una rebaja del costo fijo de UTE y a la de gas por cañería aunque el precio del agua aumentará 5,8% a partir de febrero, según resolvió la OSE.

De todas formas, tarde o temprano los valores de tarifas públicas volverán a elevarse. La clave está en encontrar el momento justo para definir la transacción y, al menos, evitar un mayor costo del inmueble a adquirir, algo que los operadores no saben cuándo será.

Las cifras
19,4% Fue la caída que tuvo el dólar en 2009 medida punta a punta frente al peso uruguayo. Fue el mayor retroceso en 36 años.

1,51% Es lo que aumentó el costo de construir un metro cuadrado en los primeros 11 meses de 2009, según el Instituto de Estadística.

Crean fideicomiso para construir un edificio de oficinas
Además de las Notas Hipotecarias este año se prevén implementar dos nuevos instrumentos para movilizar el mercado inmobiliario. El operador inmobiliario Julio Villamide dijo a El País que, en una asociación con Pricewaterhouse Coopers y Fidential, está armando un Fideicomiso al Costo para la construcción de un edificio de oficinas y al menos un Fondo Inmobiliario para canalizar inversiones en el mercado de viviendas uruguayo que generen rentabilidad para extranjeros.

El Fideicomiso al Costo es una modalidad por la cual, según Villamide, se venden "más de tres cuartas partes de los proyectos en Buenos Aires". En Uruguay dijo que la modalidad fue utilizada para vender la cuarta torre del World Trade Center.

El mecanismo "opera fijando una utilidad pequeña para el que arma el negocio y luego el valor del inmueble -que es igual al costo- se va pagando contra el avance de obra con lo que no hay riesgo para los compradores porque todo el dinero queda dentro del fideicomiso", dijo Villamide.

Este mecanismo, que será utilizado para la construcción de un edificio de oficinas sobre la calle Sarmiento (Pocitos-Parque Rodó), según Villamide permitirá a los compradores adquirir oficinas entre "20% o 30% más baratas que si se compraran directamente al promotor".

El fideicomiso contaría con Fidential como agente fiduciario.

El otro mecanismo que se prevé lanzar más sobre mediados de este año es el de un Fondo Inmobiliario con el cual pretenden captar inversores extranjeros con interés de colocar su dinero en activos rentables en Uruguay pero sin tener que hacerse cargo de estos.

"La idea es que con el dinero del fondo se compren locales comerciales, industriales, viviendas, oficinas en Montevideo y el Interior, nuevas o usadas, que generen rentabilidad de dos dígitos en dólares más la valorización que tengan los inmuebles y que el inversor extranjero no tenga que preocuparse de los impuestos que tiene que pagar o de administrar el alquiler de esas propiedades", explicó Villamide.

Siendo optimistas, sobre mediados de año el Fondo estaría operativo, indicó.




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